二手房零首付購(gòu)房操作流程
二手房如今已經(jīng)獲得了年輕人們的青睞。可是。買(mǎi)二手房過(guò)程繁復(fù)，很多人都是無(wú)從下手。那么，在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，要如何用零首付的方式購(gòu)買(mǎi)呢?具體的流程是什么呢?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你提供的相關(guān)資料，希望能幫到你。
二手房零首付購(gòu)房的操作流程
1、與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。此時(shí)需要注意審查開(kāi)發(fā)商是不是具有“五證”：《國(guó)有土地的使用證》、《建設(shè)用地的規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程的規(guī)劃許可證》、《建筑工程的施工許可證》、《商品房的銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。
2、繳付首付款，注意保存首付款的收據(jù)。到銀行填寫(xiě)《個(gè)人房屋貸款的申請(qǐng)表》。開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)與一家或幾家銀行簽訂合作協(xié)議，因此到與開(kāi)發(fā)商有協(xié)議的銀行辦理按揭貸款協(xié)議，這樣手續(xù)會(huì)方便些。帶齊首付款收據(jù)、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、身份證、本市戶(hù)口簿(非本市戶(hù)口提供一年以上暫住證明)、收入證明等原件及復(fù)印件到銀行填寫(xiě)《個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)表》。
3、向銀行審查按揭貸款申請(qǐng)。銀行的信貸人員對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行審查和逐級(jí)審批，如果認(rèn)為符合銀行的貸款條件，會(huì)通知申請(qǐng)人簽訂《個(gè)人房屋按揭貸款合同》，合同期限不超過(guò)30年。
3、到房管局辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》，用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán)。到公證部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)抵押公證。到保險(xiǎn)公司辦理房屋保險(xiǎn)。
二手房零首付購(gòu)買(mǎi)的注意事項(xiàng)
1、慎重簽定購(gòu)房合同
3、面積縮水找合同方要錢(qián)
4、驗(yàn)收房子找;
5、一定要選擇實(shí)力信譽(yù)較好的中介。
6、延期交房別上當(dāng)和遲延辦證使不得。
零首付購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)
1、違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)
依據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào))及中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)首套住房的，貸款首付款比例不得低于30%。而開(kāi)發(fā)商在售房過(guò)程中，采取零首付售房的方式顯然是違反相關(guān)規(guī)定的，可能面臨相關(guān)部門(mén)的處罰。
2、購(gòu)房者逾期甚至無(wú)力償還墊付款風(fēng)險(xiǎn)
在開(kāi)發(fā)商墊付首付款的方式下，開(kāi)發(fā)商在提供這種“零首付”的同時(shí)，通常會(huì)與購(gòu)房者另行簽訂一個(gè)合同，在合同中明確約定，如果購(gòu)房者出現(xiàn)未能依約還清墊付的首付款時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)收回房屋，但是開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)公司與購(gòu)房者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不影響購(gòu)房者的物權(quán),只能通過(guò)訴訟追討欠款。因此，應(yīng)當(dāng)在與購(gòu)房者簽署的合同中，要求購(gòu)房者還應(yīng)向開(kāi)發(fā)商支付違約金并加大購(gòu)房者的違約責(zé)任，盡可能防范可能的風(fēng)險(xiǎn)。
3、合同被認(rèn)定無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)
做高合同價(jià)，虛假貸款的方式下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者事先惡意串通做高合同價(jià)，騙取銀行貸款，加大了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益情形的的合同為無(wú)效合同，如果開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定為無(wú)效合同，房屋未能成功售出同時(shí)開(kāi)發(fā)商的權(quán)益也無(wú)法依據(jù)合同進(jìn)行有效地維護(hù)。
4、承擔(dān)刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)
騙取貸款罪，是指以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款，給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的行為。在做高合同價(jià)，虛假貸款的方式下，一旦購(gòu)房者的行為造成了銀行的嚴(yán)重?fù)p失，被認(rèn)定為騙取詐騙罪，由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者合謀串通，開(kāi)發(fā)商會(huì)被認(rèn)定為共犯，受到刑罰的懲罰。
5、開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“零首付”需要他們臨時(shí)墊款，為此需要墊付一定的利息，如果銀行不能及時(shí)放款，將面臨很大的資金壓力。開(kāi)發(fā)商還要對(duì)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)情況、還款能力和信用記錄有一定的了解，如果購(gòu)房者因?yàn)檫@類(lèi)原因無(wú)法獲得銀行貸款，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行方面存在很大不確定性。
6、銀行解除按揭合同風(fēng)險(xiǎn)
零首付購(gòu)房不僅違反了國(guó)家的金融政策,還違反中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。如果存在開(kāi)發(fā)商虛開(kāi)購(gòu)房款證明的情況,銀行有可能會(huì)解除購(gòu)房者與銀行的貸款合同,并追究購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
7、連帶保證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)房者與銀行簽訂抵押借款合同時(shí)，銀行通常會(huì)要求開(kāi)發(fā)商在他項(xiàng)權(quán)證辦理出來(lái)之前承擔(dān)連帶保證責(zé)任，因此，在這期間一旦購(gòu)房者不能按時(shí)向銀行還款,就將出現(xiàn)不良還款記錄,進(jìn)而產(chǎn)生訴訟追款的情況，而開(kāi)發(fā)商在這個(gè)過(guò)程中,將需要承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
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