物業(yè)管理畢業(yè)論文
物業(yè)管理與人民生活息息相關,在近年來社會效益、經濟效益、環(huán)境效益日益顯著,有著良好的發(fā)展前景。下面是學習啦小編為大家整理的物業(yè)管理畢業(yè)論文，供大家參考。
物業(yè)管理畢業(yè)論文范文一：物業(yè)管理業(yè)主自治存在的問題及對策
摘要：物業(yè)管理自治是我國物業(yè)管理未來的發(fā)展方向，在我國由于物業(yè)管理體系的不規(guī)范和相關法律制度的不健全，政府和物業(yè)公司沒有及時履行其職責，以及廣大業(yè)主參與決策意識和維權途徑的缺失，導致業(yè)主自治制度在推行過程十分艱難。文章針對上述業(yè)主自治制度中的問題，提出應對的決策包括：健全法律制度，擴充業(yè)主維權的渠道，重新構建業(yè)主自治組織，明確政府和物業(yè)公司在自治過程中的責任與義務，加強對業(yè)主參與自主決策和維護合法權益的意識。
關鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主自治;業(yè)主維權
所謂業(yè)主自治，一般是指在相關法律法規(guī)的界定下，居住在一定范圍內的廣大業(yè)主，依據本人對于私有房產的所有權以及自由、平等的規(guī)則建立的自我管理、自我約束此范圍內的物業(yè)管理模式。業(yè)主一方面可以對自有財產獨立支配，一方面與業(yè)主管理團體即業(yè)主大會和業(yè)主委員會對涉及到公共利益的部分進行共同管理。
1業(yè)主自治實踐中的問題
1.1法律不完善導致業(yè)主不能有效維權
現行《物業(yè)管理條例》的根本目的是“推行物管企業(yè)的專業(yè)管理制度”，并按照“業(yè)主自治”的核心所設計，忽略了“業(yè)主自治”是其實質，導致業(yè)主自治制度出現了以下問題：首先，至今沒有對業(yè)主自治基礎的建筑物區(qū)分所有權進行更高分量的法律界定與規(guī)范，產權界定的不清晰是業(yè)主自治成敗的關鍵因素，相關法律對于產權界定的缺失以及房地產開發(fā)商的利益手段導致業(yè)主在早期容易失去民主自治的意識。其次，在實際生活中，業(yè)主委員會更像是一個被引進的單純的概念，其中所涉及的產生、權限、義務、運作、法律責任等沒有作任何具體規(guī)范，導致“業(yè)主委員會”缺少資金、場所、專職人員，與“三無”機構別無區(qū)別。只具有一個框架如何運作又如何通過履行自身職責來保障業(yè)主的合法權益。我們看到的是廣大業(yè)主在對抗開發(fā)商和物業(yè)公司時的弱小，沒有法律作為其堅固的靠山，猶如一盤散沙。當其受到侵害時，業(yè)主委員會無法發(fā)揮其功用維護業(yè)主權益。再次，相關法律法規(guī)不能保障業(yè)主的合法權益，不能為其提供法律救濟的渠道。由于物業(yè)管理立法的不全面以及存在的“法律漏洞”，導致各地法院在審理有關物業(yè)管理民事法律糾紛時存在“無法可依”的現狀。由于沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，在審理相似的案件時，各地出現了審理結果不同的情況，不利于維護公民公平的權力。因此，加強立法是當務之急。
1.2業(yè)委會未被法律授權，自治組織難以推行
目前，關于物業(yè)管理的糾紛與日俱增，而業(yè)主自治制度是緩解其矛盾的關鍵。具有法律意義的管理主體是自治活動進行下去的首要前提。目前我國法律沒有賦予業(yè)主委員會民事主體資格。業(yè)主委員會制度是物業(yè)管理體制的前提及重要組成部分，而其在法律中并沒有相應的界定范圍。在合同簽訂中，沒有確立其定位。在各地的相關法律法規(guī)中提到業(yè)主委員會具有代替業(yè)主和物業(yè)公司簽訂合同的權力，此做法與物業(yè)管理理論中的代表理論相悖。物業(yè)管理理論中提到，代表機關以業(yè)主和物業(yè)公司的代表名義進行一系列的行為，而不是以業(yè)主委員會的名義進行活動。因為法律沒有界定業(yè)主委員會為獨立個體，所以在實際管理中業(yè)主委員會沒有民事行為資格，故簽訂的合同也成為沒有任何法律效力的一紙空談。對物業(yè)管理中的合同合法性構成了挑戰(zhàn)，同時也為今后諸多的民事糾紛埋下了隱患。
1.3業(yè)主自治中，管理主體角色定位不準
業(yè)主對其所有的建筑物具有支配權及所有權，這種所有權具有排他性。站在物權的角度來看，物業(yè)管理制度維護了屬于業(yè)主所有的財產等，彰顯了物權的價值。對物業(yè)管理的必要性，以及用什么方法來進行管理，管理的主體是誰，完全取決于廣大業(yè)主。因此，廣大業(yè)主才是物業(yè)管理活動的主體。物業(yè)公司在物業(yè)管理活動扮演一個授權對象的角色，通過業(yè)主的委托，才能具有物業(yè)管理的權力。據此可以認為物業(yè)管理公司屬于一個以服務為中心的個體，因此其首要的任務就是對廣大業(yè)主負責，為其提供服務。然而，實際生活中，物業(yè)公司充當著一個“管理者”的身份，凌駕于業(yè)主之上，沒有優(yōu)先考慮廣大業(yè)主的合法權益。濫用職權，不及時履行職責義務，極大地損害了業(yè)主的合法權益。對于業(yè)主自治，其認為會對廣大業(yè)主有消極的影響，認為業(yè)主沒有進行過專業(yè)的物業(yè)管理知識的學習，不具有管理能力。廣大業(yè)主和物業(yè)公司站在了對立面，自然糾紛也是家常便飯的事情。除了物業(yè)公司在物業(yè)管理活動中的角色界定失誤外，另一個社區(qū)自治管理組織居委會和業(yè)主委員會的關系不利于自治制度推行。居委會和業(yè)主委員會都是社區(qū)管理主體，但是其職責并不相同。居委會和業(yè)主委員會變?yōu)榱祟I導關系，這使得業(yè)主委員會不能發(fā)揮其應有的作用。
1.4業(yè)主傳統(tǒng)思想嚴重，缺乏自治意識
廣大業(yè)主是業(yè)主自治活動的主人，廣大業(yè)主缺少應有的民主參與和維權意識是導致自治制度無法向前推行的重要因素。受歷史影響我國政府出資興建的企事業(yè)單位以及相關的國家政府單位福利式分房制度，形成一定的惰性，認為只要有關于房地產的事情必須通過政府來解決。當我們遠離福利住房分配模式轉向市場經濟模式時，居民原有的意識依舊會成為業(yè)主自治發(fā)展阻礙，其中包含著涉及居民利益的部分內容，居民很少會去主動參與民主自治過程中，沒有將自身的利益與業(yè)主自治結合，缺少主動維護合法權益的意識。這樣的行為只會對業(yè)主自治制度發(fā)展起到消極影響。從目前各種問題不難看出，我國城市物業(yè)管理業(yè)主自治制度還不夠成熟完善，業(yè)主自治制度與西方發(fā)達國家相比存在明顯地差距，如何能有效地解決上述問題是當前重要課題。
2應對業(yè)主自治制度問題的對策
2.1健全立法，擴展維權的渠道
完善物業(yè)管理立法。我國物業(yè)管理處在相關法律制度不健全的狀態(tài)：一方面國家制定的相關法律制度不全面存在漏洞不能對實際管理中相關物業(yè)管理活動中的問題進行法律解釋;另一方面，各地出臺的規(guī)章制度與國務院《物業(yè)管理條例》出現相悖的情況，這種情況會導致無法通過法律法規(guī)來解決糾紛。因此統(tǒng)一立法是當務之急。物業(yè)管理法律中對業(yè)主大會組建的各方面條件進行了具體詳細的闡述，涵蓋其組建的準備工作、工作流程、監(jiān)督機制、獎勵等方面。這樣有利于對業(yè)主自治制度的推進產生積極作用，符合其機制的原則，保障了業(yè)主的合法權益，為我國物業(yè)管理制度的發(fā)展奠定了良好的開端。此外，需要由最高法院針對廣大業(yè)主在實際生活中遇到的物業(yè)糾紛進行司法解釋以及司法救濟。
2.2完善健全業(yè)主自治組織制度
(1)保障業(yè)主委員會的法律權利。對于業(yè)主委員會性質的界定很大程度上決定了其在法律中應盡的義務應承擔責任對于業(yè)主委員會的發(fā)展有著非常重要的意義。在目前法律的界定中，業(yè)主委員會不具有法人團體性質，在相應的范圍之內具有民事行為責任和民事行為能力，可以通過民事訴訟來解決糾紛。業(yè)主大會通過選舉并經過行政部門的批準產生形成業(yè)主委員會，具有相應的法律地位，有運營財務行為的能力，屬于相關法律界定中的“其他組織”的范圍。業(yè)主委員會具有合法的權力，在法律糾紛中可以行使獨立的訴訟權利，承擔相應的民事責任。(2)明確業(yè)主委員會委員的責、權、利。業(yè)主委員會在實際生活中并沒有履行相應的職責，主要原因在于相關法律中沒有對其權、責、利進行明確具體的解釋和規(guī)定。業(yè)主委員會應該為廣大業(yè)主負責，業(yè)主委員會應被賦予的權力有：在物業(yè)管理事務中有參與活動的權力，同時可以行使選舉權、表決權、被選舉權，參與整個管理過程的決策權，以及反饋中的評價權。在物業(yè)管理工作中，業(yè)主委員會委員付出了更多的時間和精力，因此會得到相應適當的經濟補貼。業(yè)主委員會應盡的義務有：做好分內工作，如嚴禁利用職權進行索賄受賄行為、嚴禁占有他人或公有財產與非法所得、挪用包括維修基金和管理費用在內的財產、利用業(yè)主共有財產進行擔保活動、從事與職務無關的業(yè)務活動等。為了提高業(yè)主自治制度中的嚴密性與規(guī)范性，明確界定業(yè)主的民事責任與刑事責任是重要的舉措。
2.3做好政府、物業(yè)公司角色定位
在業(yè)主自治制度中，弱化了政府的行政職能，中介組織承擔了政府與業(yè)主自治委員會之間的橋梁，政府利用中介組織對業(yè)主自治委員會進行主導、引導、監(jiān)督以及扶助的活動?？傮w來說政府在業(yè)主自治中的應盡的職責有：①制定規(guī)則。物業(yè)管理的復雜性在于需要將政府與業(yè)主自治結合起來，發(fā)揮政府的主導地位。為了達到預期管理目標，政府需要發(fā)揮其行政職能，在市場中利用宏觀調控的手段制定一套規(guī)則，用來規(guī)范物業(yè)管理活動中的幾個主體，包括開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司，平衡幾個主體之間的關系。②住房商品化推行的時間較短造成業(yè)主沒有形成自治意識，業(yè)主自治組織難以實施工作是目前存在的問題。對此，政府要通過組建業(yè)主委員會來達到形成自治機制的目標。物業(yè)公司要了解自身角色定位，提升自身的服務意識。為業(yè)主提供優(yōu)質的服務。強化市場意識，力爭擴展自身的業(yè)務。樹立品牌意識，擴大市場占有率形成上規(guī)模經營。最終在市場經濟中走出一條具有個體獨立色彩、獨立發(fā)展、獨立生存的道路。
2.4提高業(yè)主自治參與意識
通過各種宣傳普及的手段提高業(yè)主對物業(yè)管理體系的了解程度，幫助業(yè)主形成自主參與意識，幫助認識業(yè)主個體承擔的責任、具有的權利、應盡的義務。不斷地向業(yè)主傳輸自我維權的法律意識，司法訴訟是維權的最重要途徑，司法是正義作的最后一道保障線又是人民與政府之間的橋梁，需要拓寬業(yè)主參與法律救濟的渠道。伴隨著業(yè)主法律意識的提升，物業(yè)管理將逐步過渡到業(yè)主自治的新局面。
作者:旦增阿旺 單位:長江師范學院
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物業(yè)管理畢業(yè)論文范文二：物業(yè)管理與高校保衛(wèi)工作的有機結合
摘要：高校保衛(wèi)工作肩負著維護校園穩(wěn)定，保障教學、科研等工作正常進行的重要任務。隨著高校辦學規(guī)模的擴大，學生人數的增多，樓宇數量也呈上升趨勢。然而，學校保衛(wèi)部門受保衛(wèi)人員少、設施未完善等因素限制，無法對全校進行實時、全覆蓋的管理。因此，認真探索和研究如何充分結合物業(yè)管理做好高校保衛(wèi)工作具有重大意義。
關鍵詞：管理區(qū)域;物業(yè)管理;安全保衛(wèi)
近年來，我國教育體制改革，高校擴招，辦學規(guī)模擴大，學生數量逐年增長，辦學方式也由單一制辦學模式發(fā)展為多層次辦學。以筆者所在的中國藥科大學為例,在擴招后,全日制在校生已發(fā)展到近1.5萬人,有本?？粕?、研究生，還有成人教育等多種層次。伴隨學生數量增多，原有的校舍面積已不能滿足教學需求，因而很多高校開展了大規(guī)模的校區(qū)建設，建筑物數量急劇增多。為了便于管理，大多高校對各樓宇配備了物業(yè)管理人員直接管理轄區(qū)內的各方面工作，因此，物業(yè)管理工作的好壞直接關系到管理區(qū)域內的安全，做好物業(yè)管理中的安全工作也是當前形勢下安全保衛(wèi)工作的需要。
1校園物業(yè)管理在高校保衛(wèi)工作中的重要性及原因
從校園物業(yè)管理的內容來看，安全保衛(wèi)是其中主要職能，從管理層級上說，物業(yè)管理公司也需接受學校保衛(wèi)部門的監(jiān)督和管理，但物業(yè)管理公司只負責其管轄區(qū)域內的安全，校保衛(wèi)部門負責全校安全保衛(wèi)工作。然而，在安全工作機制運行方面，大多高校物業(yè)管理部門都過于依賴學校安保部門，缺乏安全責任意識，對安全問題基本都是通知保衛(wèi)處，卻不采取應急處理措施。例如，2010年國慶節(jié)假期間，江蘇某所大學發(fā)生一起涉案金額較大的盜竊案件，案犯采用翻趴宿舍圍墻、撬鎖等手段，在該校男、女學生宿舍樓共竊取8臺筆記本電腦，臺式電腦主板和硬盤等配件以及若干現金，共計約8萬元。放假期間，案犯前后三次來該校作案，作案時間長達4天，期間未被宿管部門、保衛(wèi)處發(fā)覺。事后，公安部門經與學校共同剖析，得出案件發(fā)生的主要原因之一為學校的安保工作機制運行不流暢。案發(fā)當時學生宿舍樓只有2名物業(yè)值班人員，并且值班人員未巡查區(qū)域內各樓宇建筑，工作出現嚴重疏忽。正是物管人員的麻痹松懈情緒才使得案犯得手。類似這樣的管理薄弱環(huán)節(jié)，在其他高校也很多。那么如何解決這一問題，也正是接下來本文所要探討的重點。
2物業(yè)管理在安全工作方面存在的不足
現如今，各大高校為了減輕負擔，將物業(yè)管理工作由傳統(tǒng)的校后勤部門統(tǒng)管轉變?yōu)閷W校后勤部門分管下的物業(yè)管理公司專業(yè)化承包管理。由于高校物業(yè)管理起步較晚，加上本身是由后勤轉型過來的，管理制度、管理模式存在很多不足，也造成了諸多安全問題。
2.1安全制度不夠健全
規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)管理轄區(qū)的管理制度。各高校的物業(yè)管理部門雖然也建立了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)劃等相關制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴格，且與安全相關的制度未明確、未上墻的現象普遍存在。由于制度不完善，物業(yè)管理人員在面對管理區(qū)域內的安全隱患及安全事件時往往以置之不理，以任其發(fā)展的態(tài)度對待，致使事件未得到及時處理，隱患未得到及時排除，造成嚴重損失。
2.2人員構成復雜，專業(yè)化水平不高
物業(yè)管理公司承包管理模式下的物業(yè)管理人員多為勞務派遣，由于工資待遇低、工作性質等因素，從事物業(yè)工作的人員構成往往參差不齊、成分復雜，同時人員年紀較大、學歷層次較低，大多為退休人員再就業(yè)，雖然組成了物業(yè)管理的各個崗位，看似形成了專業(yè)化的隊伍，其實各個崗位的專業(yè)化水平亟待提高。
2.3部門分工不明確，交叉環(huán)節(jié)存在盲區(qū)
物業(yè)管理區(qū)域內的安全工作是后勤部門與保衛(wèi)部門管理工作上的交叉環(huán)節(jié)，同時也是工作漏洞之一。在高校，物業(yè)合同簽訂的雙方多為后勤部門與物業(yè)公司，原則上物業(yè)管理工作受后勤部門統(tǒng)管，同時在某些工作內容方面學校有關部門也具備監(jiān)督管理權。例如：安全保衛(wèi)工作方面，保衛(wèi)處就應該享有監(jiān)督權;學生管理工作方面，學工處應享有監(jiān)督權等等。然而，事實上，在大多數高校，物業(yè)管理公司的所有工作僅僅受后勤部門監(jiān)管，其他部門無權過問。這就形成了物業(yè)管理責任區(qū)域內的安全工作由其本部門負責，即使在保衛(wèi)部門發(fā)現物業(yè)人員有脫崗、遲到早退現象的情況下，保衛(wèi)部門對物業(yè)管理人員的管理和考核無權過問的局面，致使盜竊等案件頻發(fā)。
2.4員工技術有待提高
為滿足新形勢下安全保衛(wèi)工作要求，近幾年，高校技防水平不斷提高，技防設施不斷增加。為發(fā)揮各項技防設施的實時報警、實時監(jiān)控等作用，在建設技防工程時，有少數安全平臺系統(tǒng)安裝在各物管站點。然而，大多物業(yè)管理人員都無消防、安防特殊職業(yè)上崗證，對這些技防設施不熟悉，對平臺操作不熟練，甚至連平臺系統(tǒng)的“復位”、“輸入密碼”等較為簡單的步驟也無法完成。設備一旦出現報警信息，往往不是第一時間去現場確認，而是通知校保衛(wèi)部門，從而錯失了處理事件的最佳時間。因此，物業(yè)管理人員在掌握保潔、綠化、維修等技術的同時也需提高計算機應用、安全技能等多方面的專業(yè)技術知識。
3解決目前物業(yè)管理中保衛(wèi)工作面臨問題的對策
為營造良好的校園環(huán)境，保障師生的人身財產安全，急需解決目前物業(yè)管理中保衛(wèi)工作面臨的問題，主要應該做好以下幾點工作：
3.1建立并完善物業(yè)管理中的保衛(wèi)工作制度
高校安全保衛(wèi)工作是保證高校教學秩序正常進行的首要前提，建立并完善物業(yè)管理中的保衛(wèi)工作新制度是進一步做好高校安全保衛(wèi)工作的重要組成部分。首先，在健全安保制度之前，應該在物業(yè)管理服務合同中對物業(yè)服務的責任和義務作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理公司和學校對雙方的權利和義務有詳盡的了解。之后，物業(yè)管理公司應根據管轄區(qū)域的實際情況，對安全保衛(wèi)工作制定完善詳盡的規(guī)章制度，以此促進管理過程中保衛(wèi)工作的科學化、規(guī)范化、制度化，同時通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，并做到及時修訂、完善，最后制定出最符合實際的規(guī)章制度。其次還要明確各區(qū)域安全責任人，實行責、權結合，層層落實，形成有效的部門管理體制。
3.2明確管理部門，層層落實責任
學校必須明確物業(yè)管理公司的直接管理部門，并依照“誰管理，誰負責”原則，層層落實責任。一直以來，后勤部門大多為物業(yè)管理公司的直接分管部門，但有的高校簽訂物業(yè)合同的為招標辦或基建等部門，在未明確物業(yè)直接管理部門的情況下，一旦發(fā)生事故后易產生推諉、踢皮球等現象，從而無法追究責任。所以，明確物業(yè)管理公司的直接管理部門顯得尤其重要。在明確分管物業(yè)具體部門的同時，保衛(wèi)部門應與該直接分管物業(yè)的部門簽訂安全責任書，進一步明確安全責任。分管物業(yè)具體部門再與物業(yè)管理公司簽訂安全責任書，物業(yè)管理公司再與各分站點簽訂，以此類推，層層落實，將安全工作細化到每個員工的崗位上。這樣若發(fā)生安全事故，是誰的管理區(qū)域，誰的工作內容，誰的責任，一目了然，更便于事故發(fā)生后的責任追究，同時也間接提高了學校有關部門、物業(yè)管理公司以及物業(yè)管理人員的安全責任意識，減少了保衛(wèi)部門的壓力，大大提升物業(yè)管理區(qū)域內的安全。
3.3加強人員培訓，建立專業(yè)化物業(yè)管理隊伍
首先，要把好合同關，學校在與物業(yè)管理公司簽訂合同時，應將人員具備一定消防、安防專業(yè)技能納入在內，甚至在某些特殊崗位必須要求具備專業(yè)證書，持證上崗。其次，要求物業(yè)管理公司定期開展員工安全知識培訓與實戰(zhàn)演練，同時也需加強法律知識的培訓，提高專業(yè)知識和技能水平。再者，組織物業(yè)管理人員認真學習計算機等新技術，做到會使用安保器材，會操作安全平臺。最后，作為物業(yè)管理人員也應維護好管轄區(qū)內的各種安保設備，如滅火器、消防水帶、監(jiān)控設備等,定期進行檢查、試驗、維修、更新,確保它們始終處于完好狀態(tài)。
3.4加大監(jiān)督力度，建立獎懲制度
安全保衛(wèi)工作做得好與否，很大層面上取決于監(jiān)督以及獎懲的力度。首先，學校保衛(wèi)和分管物業(yè)工作等有關部門應加大對物業(yè)公司的監(jiān)督力度，采取定期巡查與不定期抽查相結合的方式，對物業(yè)管理工作進行有效監(jiān)督，主要包括：對各類值班臺賬的檢查，進行現場專業(yè)技術技能的操作考查，以及應對突發(fā)事件的應急能力考查等等，確保各類人員各司其職，擔起責任。其次，建立獎懲制度，分管物業(yè)工作部門要求物業(yè)公司可按月、按季度、按年度組織“安全員工”評比，以現金、獎品等方式獎勵榮譽稱號獲得者，當然，對于造成安全事故的人員，也可通過扣工資、通報批評等方式處罰。通過獎勵與懲罰相結合的方式，逐步提高物業(yè)管理人員參與安全工作的積極性。針對物業(yè)管理公司，學?？梢悦磕杲M織一次對物業(yè)管理公司的專項評比，評委由學校有關部門、學生、教師等組成，評比內容為物業(yè)管理區(qū)域內的員工服務意識、安全保障能力等各項相關內容，并根據評比結果，決定是否在與該物業(yè)公司續(xù)簽合同。
4結語
學校安全保衛(wèi)工作不僅僅是保衛(wèi)部門的工作，也是學校各部門、單位以及為學校提供服務的外界單位一項重要任務之一，同時也需廣大師生員工極力配合的，只有群策群力，群防群治，做到人人重視安全，人人關心安全，才能人人都安全。
作者:金鶴齡 夏錦鑒 單位:中國藥科大學保衛(wèi)處
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