中國土地科學論文格式(2)
中國土地科學論文格式
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中國土地制度研究
【摘要】土地制度是中國土地問題的核心。本文研究發(fā)現(xiàn),不完整的產(chǎn)權(quán)制度不僅更容易產(chǎn)生“敗德行為”并加深“二元經(jīng)濟”的對立,而且造成了比較混亂的“多中心主體”的利益格局,出現(xiàn)“弱化一方,增強另一方”的經(jīng)濟權(quán)利的現(xiàn)象,造成土地資源配置的低效率。面對中國社會大轉(zhuǎn)型,土地問題更加凸顯。
【關(guān)鍵詞】土地制度;不完整產(chǎn)權(quán);多中心主體;轉(zhuǎn)型
一、導言
自從中國立法者在1984的憲法修改中,正式確立了土地國家所有或集體所有,農(nóng)村土地的主體從國家轉(zhuǎn)移到集體身上,但城市土地的主體身份仍然是國家。由此,農(nóng)村家庭承包責任制的經(jīng)濟契約關(guān)系亦隨之轉(zhuǎn)移,由國家與個人的關(guān)系轉(zhuǎn)向村集體與個人,這種立法的后果為后來的城市化快速擴張帶來了始料不及的嚴重后果:村集體的掌權(quán)者可以跳過個人及其他利益相關(guān)者,直接把地賣給土地開發(fā)商,從而帶來賣地腐敗與村民沖突。這種奇異的產(chǎn)權(quán)交易大大加深了中國“二元經(jīng)濟”的快速擴張,既得利益集團深知,只有把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化成工業(yè)用地或者房地產(chǎn)開發(fā)才能帶來超額利潤。中國土地制度的集體所有或者國家所有的“虛位”產(chǎn)權(quán)制度還派生出了一種奇怪的發(fā)展路徑:集體所有或國家所有的土地利用不僅包含經(jīng)濟績效,還存在政治績效。經(jīng)濟績效不僅包括資源分配的效率,還包括社會保障和保險功能(姚洋,1999),而社會保障和保險功能對于集體所有的土地而言更為重要,因為集體所有的土地往往是在農(nóng)村或者“城鄉(xiāng)接合俱樂部”的地方,那么社會保障對于農(nóng)村的穩(wěn)定至關(guān)重要,而農(nóng)村的穩(wěn)定關(guān)系到全國的穩(wěn)定。然而,最要命的是土地的經(jīng)濟績效通常是和政治績效相沖突的,土地的關(guān)系者,不管是村集體還是地方政府,都想從土地的收益中分得一杯羹,他們通常是跳過那些“虛位”產(chǎn)權(quán)的土地擁有者――農(nóng)民或者郊區(qū)居民――直接參與土地收益的分配,這種利益沖突在城市化快速擴張的情況下愈發(fā)尖銳。這種“虛位”的產(chǎn)權(quán)制度還帶了一個可怕的后果:由于土地產(chǎn)權(quán)的不徹底性而導致產(chǎn)權(quán)交易的“匿名”特征(2005,赫爾南多・德・索托),那些手握土地審批權(quán)柄的官員可以不需要公開他們的產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系,這就為他們本應該承擔的責任通過隱形的方式規(guī)避起來了,這也有意無意地減少了他們更加肆意妄為的“敗德行為”擴張的風險。
與此同時,農(nóng)村集體所有制的土地產(chǎn)權(quán)制度與城鄉(xiāng)二元分割的戶籍制度不僅剝奪了農(nóng)民利用土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)帶來巨大收益的權(quán)利,而且在一定程度上還阻隔了農(nóng)民成為收租階層的通道(2009,劉雅靈)。即使農(nóng)民通過灰色通道成為收租階層的一員,但相較城市居民的收租群體而言,其租金遠遠低于他們,并且還面臨被其他未能成為收租階層同一農(nóng)民群體投訴的風險。低租金與被投訴的風險在一定程度上可視為農(nóng)民把手中的土地或者土地附屬物轉(zhuǎn)化為活財富的制度風險,這種制度風險以水平和縱向的兩個方向同時出現(xiàn),這對土地資本化極為不利。同時,這也對農(nóng)村土地銀行的成立與業(yè)務上的擴展注入了制度性的風險,但對城市土地資產(chǎn)的擁有者以及房屋業(yè)主權(quán)利的擴展似乎不加限制,甚至還有放大之嫌,農(nóng)村與城市土地使用權(quán)利的不對稱,嚴重造成了新的階層之間的對立,即“土地收益的暴富者與土地收益的丟失者”。近幾年,法院的土地糾紛的訴訟顯著增多,并且涉及的土地利益往往是群體性的。
二、“虛位”產(chǎn)權(quán)與“多中心主體”
我國土地產(chǎn)權(quán)“虛位”制度,給市場交易者帶來了很大的難題。如果村集體所有的土地被轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地或者房地產(chǎn)開發(fā),那么產(chǎn)權(quán)的擁有者就變成了“多中心主體”的格局,村民、村集體、當?shù)卣⒂玫亻_發(fā)商都需要從中分配一定的利益,至于哪個主體分配的利益占優(yōu),則完全成了一個多重均衡的利益博弈。從現(xiàn)實情況來看,強勢的政府與用地開發(fā)商往往占優(yōu),其次是村集體,最末的當屬村民了。正是這種“多中心主體”的土地產(chǎn)權(quán)交易格局,在土地及其附屬物抵押或者土地證券化方面出現(xiàn)了一個兩難沖突:如果法律不能公正的保護“多中心主體”每個主體利益的話,那么受損者就會反對土地資本化,但得益者會極力推行土地資本化。除非立法者通過立法的形式賦予“虛位”所有者的完整無缺的產(chǎn)權(quán),那么“多中心主體”的格局就會演變成“單極主體”格局,但從現(xiàn)有的情況與以往的經(jīng)驗來看,這種立法的可能性不大。我國的法律明文規(guī)定,農(nóng)村的宅基地以及房屋不可充當?shù)盅何?而城市的土地及其附屬物是可以抵押的。在這種立法的實踐中,土地及其附屬物的資本化的演進路徑就會忽視農(nóng)村,偏向城市。除此之外,農(nóng)業(yè)用地一旦被轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地或者房地產(chǎn)開發(fā),實際上是得益者大力推進土地資本化的過程。
根據(jù)我國目前的國家法律規(guī)定,土地一旦開發(fā)成房地產(chǎn),那么商鋪的產(chǎn)權(quán)最高期限是50年,城市居民的個人住房的產(chǎn)權(quán)最高期限是70年。如果政府把從集體所有的土地征來出讓給房產(chǎn)開發(fā)商之后,地產(chǎn)商只要房產(chǎn)開發(fā)成功,地產(chǎn)商這個中間人就相當替政府發(fā)行了一種免還本息和的50年或者70年的長期政府債券,政府不但不要還本付息,而且還要征收購買房產(chǎn)者相關(guān)的稅收。如果房地產(chǎn)商在兩年之內(nèi)沒有開發(fā)土地,政府還可以強行收回,再次拍賣。如果我們把政府征來土地的成本假定為發(fā)行這種“特殊債券”的發(fā)行成本的話,那么政府再把土地轉(zhuǎn)賣給房產(chǎn)開發(fā)商的價格就是這種“特殊債券”的收益了,若再減去它的發(fā)行成本,則變成了純收益。我們再假設這種“特殊債券”的貼現(xiàn)率用最近10年銀行1年期儲蓄存款利率的簡單平均利率作為貼現(xiàn)率的話,那么這種債券的未來值將是巨大無比,這里還沒有考慮到土地及其房產(chǎn)的升值帶來的收益。這種土地產(chǎn)權(quán)的“多中心主體”格局,表面上土地資本化好像是政府通過征地把土地賣給地產(chǎn)開發(fā)商,實質(zhì)上是政府變相發(fā)行了一種以土地為載體的“長期政府債券”,這種“長期政府債券”不但不需要以政府信用為擔保,而且還不需要還本付息,等到土地的使用期限一到,政府還可以再收回土地,以同樣的方式繼續(xù)發(fā)行這種特殊債券了。
“多中心主體”格局的土地產(chǎn)權(quán)制度將在土地資本化的推進過程中,深受強勢部門的歡迎。由此帶來了一個非常有意思的問題:土地的價值不是取決于土地資源的利用效率,而是取決于政府的政策需要。
三、結(jié)語
中國的土地問題看似是一個簡單的經(jīng)濟問題,那就是如何高效地利用土地資源,但是這個問題遠遠超越了任何一個機構(gòu)所能想象的復雜。其復雜之處就在于土地不僅是中國社會發(fā)展的所有核心問題所在,也是各方利益博弈者必爭之地。不完整產(chǎn)權(quán)制度不僅造成了土地交易者的“敗德行為”以及加深了“二元經(jīng)濟”的對立,而且引發(fā)了比較混亂的“多中心主體”利益格局,弱化了土地產(chǎn)權(quán)最初擁有者的經(jīng)濟權(quán)利,反倒增強了地方政府與開發(fā)商的經(jīng)濟權(quán)利,造成土地資源配置的低效率。
同時,我們也看到了中國自改革開放以來,正在經(jīng)歷從農(nóng)業(yè)社會轉(zhuǎn)向工業(yè)社會、傳統(tǒng)社會轉(zhuǎn)向現(xiàn)代社會、封閉社會轉(zhuǎn)向開放社會的“三重大轉(zhuǎn)型”,其中土地問題伴隨著這“三重大轉(zhuǎn)型”的全過程,而且這三種不同方向轉(zhuǎn)型的疊合使得整個中國社會、經(jīng)濟、文化、政治等諸領(lǐng)域的改革罕見地復雜。從這個意義上來說,研究土地問題,才能對中國的問題進行抽絲剝繭般地審視,才能提出真問題,去掉偽問題,為中國未來的改革提供真實的源動力。
參考文獻
[1]吳介民,劉雅靈.什么是“中國模式”[M].臺灣社會學雜志,2009(12).
[2]姚洋.中國農(nóng)地制度:一個分析框架[R].北京大學中國經(jīng)濟研究中心,1999.
[3]赫爾南多・德・索托(秘魯).資本的秘密(中譯本)[M].江蘇人民出版社,2005.
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