房地產(chǎn)市場營銷的相關參考論文

　　房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣，也是個人和集體通過一系列的活動，特別是某些創(chuàng)造性的活動，同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值，以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程。下面是學習啦小編給大家推薦的房地產(chǎn)市場營銷的相關參考論文，希望大家喜歡!

　　房地產(chǎn)市場營銷的相關參考論文篇一

　　《淺談中國房地產(chǎn)市場泡沫》

　　【摘要】近幾年，中國房地產(chǎn)市場火爆，既有滿足居住要求的剛需原因，也有跟風投資的炒作原因。但高漲的投資熱潮、不斷上漲的房價、投機的輿論導向等發(fā)展狀況引起人們對房地產(chǎn)市場泡沫更為激烈的爭論。本文結合近期的相關數(shù)據(jù)，基于泡沫的定義，分析中國房地產(chǎn)市場的投機泡沫，提出在缺乏經(jīng)驗和適用的參考數(shù)據(jù)的條件下，繼續(xù)采取調(diào)控措施控制市場的觀點。

　　【關鍵詞】房地產(chǎn)泡沫;指標;建議

　　引言

　　中國的房地產(chǎn)市場在近十年的發(fā)展中雖有起落波動，但總體發(fā)展勢頭迅猛強勁。發(fā)展中也出現(xiàn)了很多問題，比如：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高，房價持續(xù)上漲，房屋空置率持續(xù)增大等。結合國內(nèi)外泡沫事件的歷史經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，每次在泡沫生成后這些相關數(shù)據(jù)就居高不下，造成的經(jīng)濟隱患巨大，應當重視和控制。

　　1、近期房地產(chǎn)市場的運營狀況

　　1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局最近發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國在2012年至2013年這一年的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均保持在兩位數(shù)，整體比較平穩(wěn)，投資熱度持續(xù)不減。在看漲的2013年年初投資顯然增快，達到28%，比2012年年末高出6.6個百分點，增量較大。但在“新國五條”等政府調(diào)控措施出臺后，增速下降2.6個百分點，說明受政策的影響，開發(fā)者保持樂觀的同時持謹慎態(tài)度。

　　1.2全國住宅銷售情況

　　根據(jù)國家信息中心統(tǒng)計結果，全國商品房銷售面積在近一年內(nèi)增速持續(xù)上漲，尤其在2013年年初上漲迅猛，高于2012年年末67.6個百分點，表現(xiàn)出強烈的看漲預期。在新調(diào)控措施出臺后，增速放緩，市場各方轉(zhuǎn)為觀望態(tài)勢。銷售額增速也隨著銷售面積增長，增速高于同期銷售面積，說明房屋成交價格也在增長。

　　1.3新建住宅價格情況

　　根據(jù)國家信息中心統(tǒng)計結果，全國大中城市住宅銷售價格在近期都有增長，環(huán)比上個月有1%-3%的增幅，同比上一年2%-6%的增幅，定基2010年增幅更大，達到10%左右。這說明全國房價在近期持續(xù)在漲，房價仍然較高。

　　2、房地產(chǎn)市場泡沫的分析

　　2.1市場泡沫的定義

　　房地產(chǎn)市場泡沫雖然沒有明確界定，但可以參考資本泡沫來分析。“泡沫是一種資產(chǎn)市場失范，牟利預期趨眾，投機過度，政府調(diào)控失當，引起資產(chǎn)價格急劇上漲，隨著市場復歸，價格上漲牟利預期逆轉(zhuǎn)引起資產(chǎn)價格暴跌，最終導致經(jīng)濟危機的經(jīng)濟現(xiàn)象。”這個定義預設了分析泡沫的框架。

　　2.2市場泡沫的分析

　　根據(jù)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)：住房銷售價格無論是和近幾個月的短期相比還是和近幾年的長期相比都有所上漲，漲勢不減，沒有松動的跡象。這說明市場預期強烈，和消費者購買力的差距逐步加大，越來越脫離市場真實需要。投資增速一直處于高位，這既有銀行貸款的資金支持，也有境外“熱錢”(國際套利資本的俗稱)的涌入。人民幣持續(xù)增值也促使投資房產(chǎn)。但是投資增速過高也說明投機氛圍濃厚，過度的投資只會把房價推高，房屋空置率居高不下，積壓資金過高，居全國不良資產(chǎn)第一位。銷售額和銷售面積在2013年年初出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，遠超出正常需求的購買增速，說明投機成分很大。房地產(chǎn)市場中剛需的比例在下降，投資份額上升，住房已經(jīng)成為熱門投資產(chǎn)品。

　　2.3市場泡沫指標的適用性

　　根據(jù)以上分析，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，過高的市場預期、只增不減的高房價和乏力的消費形成鮮明的對峙。投機盛行，占有市場份額加大。但有泡沫不一定是壞事，依據(jù)現(xiàn)有研究，只要在安全區(qū)和警戒區(qū)對經(jīng)濟發(fā)展有正面作用?，F(xiàn)在爭論的問題是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的泡沫到了哪個階段，房地產(chǎn)發(fā)展有沒有崩盤的危險。

　　有學者根據(jù)國外經(jīng)驗數(shù)據(jù)來評價我國房地產(chǎn)泡沫：住房空置率過高，超過10%;房價收入比過大，遠超發(fā)達國家的3-6倍范圍;房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比例遠超過8%等等。但也有學者提出質(zhì)疑，這些參考數(shù)據(jù)是依據(jù)國外發(fā)展情況得出的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，能否照搬使用是個問題。我國國情特殊，發(fā)展不同于其他發(fā)達國家。雖然各項指標都超過別國歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)上限，但這也與我國統(tǒng)計口徑不一致、城鎮(zhèn)化建設快速發(fā)展、居民生活環(huán)境改善、政策的影響力等有關。例如：我國貧富差距大，房價收入比大可能是房價高，也可能是收入低，住房面積大，檔次高等多種因素造成。隨著經(jīng)濟發(fā)展和勞動成果分配改革，人民收入增加，這個比值總趨勢會減小?？罩寐矢呤浅鞘谢ㄔO發(fā)展正常的階段性現(xiàn)象，有大量的外來置業(yè)人員可以消耗住房存量。另一個原因是高端住房多，供大于求，積壓滯銷，中低端價位住房缺少，難以滿足市場需求，這種結構性失衡造成了空置率高。綜上所述，參考指標的適用性確實值得懷疑，我國房地產(chǎn)市場泡沫發(fā)展程度難以確定。

　　3、房地產(chǎn)市場泡沫控制的建議

　　我國房地產(chǎn)市場存在泡沫已經(jīng)是公認的事實，采取各種有效措施控制泡沫的擴大成為當務之急。雖然國家屢次出臺了各種控制方案，但調(diào)控效果未達到預期，價格居高不下，漲勢仍然強勁，這種發(fā)展終將釀成危機。加大調(diào)控力度，采取更嚴格的控制方法才能壓縮泡沫，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，繼續(xù)為國家經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。

　　3.1繼續(xù)采取稅收調(diào)節(jié)手段

　　針對不同的購房人群采用不同的稅收政策。首次置業(yè)的人群稅收可以減少，滿足基本生活要求。二次置業(yè)或多次置業(yè)人群購房稅收要加大，不鼓勵投機買房。對房屋交易要提高稅收，增大“炒房團”的投機成本。通過稅收調(diào)整不同社會群體之間在資源占有上的公平關系，節(jié)約社會資源，提倡適度消費，打擊投機炒作。

　　3.2優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結構

　　將商品房(二級市場)、二手房(三級市場)、租賃房(四級市場)、保障房等各種類型的房屋數(shù)量結構性均衡，實現(xiàn)保障房和商品房的供應雙軌制，加大市場監(jiān)控，合理開發(fā)。對于高檔別墅，高級娛樂設施，商廈寫字樓，提高銀行貸款利率，減緩高價住房的建設速度;鼓勵普通居民住房的建設，從供應數(shù)量上解決市場結構失衡的問題。對開發(fā)者的引導作用很重要，做到滿足社會也要支持市場開發(fā)。

　　3.3完善金融監(jiān)管體系

　　由于社會社會信用缺失，其他行業(yè)發(fā)展疲軟，政府性投資渠道不足，現(xiàn)在的市場投資很大程度上依賴銀行貸款。只有房地產(chǎn)市場正常運轉(zhuǎn)，資金鏈不斷，才能保證金融機構的正常經(jīng)營。如今的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關，金融是房地產(chǎn)的“血液循環(huán)系統(tǒng)”，支持房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn);房地產(chǎn)也同樣促使金融盈利。因此，要豐富監(jiān)管手段，加大對信用總規(guī)模的控制力度，做好貸款前的風險評估，避免不良資產(chǎn)，貸款的出現(xiàn)。利用利率，產(chǎn)業(yè)政策等方法引導資金的流向，符合市場投資的需要。管理好外資外債，防治境外個人和機構的“炒房”投資，減小“熱錢”涌入對市場的影響。

　　4、結語：

　　隨著國家加大調(diào)控力度對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，建立健全相關法規(guī)和政策，完善公積金管理，引導社會合理開發(fā)和理性消費，加強金融監(jiān)管，打擊各種投機行為，減少國際“熱錢”影響，可以使我國房地產(chǎn)業(yè)泡沫逐漸縮小，健康安全地發(fā)展。

　　參考文獻：

　　[1]宋忠敏，上海房地產(chǎn)泡沫的實證研究[博士論文]，復旦大學2004年4月

　　[2]牛鳳瑞等，52004中國房地產(chǎn)發(fā)展報告6[M]，社會科學文獻出版社

　　[3]項衛(wèi)星，李宏瑾.銀行信貸擴張與房地產(chǎn)泡沫：東北亞論壇

　　[4]徐國強.統(tǒng)計預測和決策[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社，2005

　　房地產(chǎn)市場營銷的相關參考論文篇二

　　《淺談調(diào)控下的房地產(chǎn)市場》

　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱型行業(yè)，它既是主導產(chǎn)業(yè)又是先導產(chǎn)業(yè)，它的運行狀態(tài)關乎國家民生，對國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康發(fā)展有著重要的影響。為了保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定的長期發(fā)展，必須對房地產(chǎn)市場進行針對性的調(diào)控，逐步建立健全我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制。

　　關鍵字：房地產(chǎn)市場;調(diào)控;長效機制

　　2008年以前還是風光無限的房價隨著全球經(jīng)濟危機的到來而全面“跳水”，卻又借著我國為拉動內(nèi)需制定的各項措施這陣“東風”被瘋狂炒熱，導致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展異常，房價不斷上漲，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟泡沫，歸結原因主要有以下幾點：

　　1、供需結構不平衡，保障房建設跟不上，導致房地產(chǎn)價格不斷上升，超出普通百姓的承受能力;

　　2、房地產(chǎn)監(jiān)控措施不嚴格，銀行貸款獲取容易，為房地產(chǎn)投機提供了便利;

　　3、股市低迷、利率偏低、投資渠道單一，投資型資金大量進入房地產(chǎn)市場;

　　4、人民幣升值預期強烈，熱錢大量進入房地產(chǎn)市場。

　　房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，房價的非理性增長，不僅威脅著房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且嚴重影響到了人民生活和國家經(jīng)濟的健康發(fā)展，因此，國家自2010年至今出臺了國十條、國八條等一系列政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，調(diào)控重點也指向了加強政府的執(zhí)行力和監(jiān)管力度上。調(diào)控過程中，政府主動積極、金融信貸政策持續(xù)發(fā)力、土地政策不斷收緊、決策措施層層加碼，就2011年而言，央行總共進行了3次加息，6次上調(diào)存款準備金率，這一年全國有超過120個城市出臺了房價調(diào)控目標，46個大中城市出臺了“限購令”，10個城市出臺了強制“限價令”。隨著調(diào)控力度的縱深發(fā)展，調(diào)控效應已開始逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1月份全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比全部停漲，其中環(huán)比下降48個、持平22個;同比下降15個，同比漲幅回落50個，漲幅均未超過3.9%。同時，二手房平均價格指數(shù)同比首次出現(xiàn)下降，平均下降0.86%。盡管2月底在一線城市出現(xiàn)了成交量上漲的現(xiàn)象，業(yè)界也迫不及待地以“小陽春”稱之，但這種在1月份極低的成交量基數(shù)之上短暫的成交回升本身不能說明問題，從總成交量來說相比去年仍有相當大的差距，從成交價格來說，仍然延續(xù)了下跌的態(tài)勢。

　　如果說，本輪以限購限貸為主要手段的樓市調(diào)控，是以房價下降為目標的話，那么，其調(diào)控成效已不容置疑。新建商品住宅價格環(huán)比全部停漲，二手房平均價格指數(shù)同比出現(xiàn)回落，這表明房價下跌趨勢全面確立，調(diào)控已取得了預期效果。

　　但是這些短期的臨時性調(diào)控措施，如“三限”政策(限購、限貸、限價)只能有效解決短期問題、表象問題，對于解決房地產(chǎn)行業(yè)深層次內(nèi)在的問題不太合適，也不適宜長期實施。

　　首先，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是在社會情緒不滿的背景下推進的，公眾一則不滿于房價增速過快，二則不滿于住房保障體系。同時政府提出的使“房價回歸合理”也只是一個較為寬泛的表述，導致房地產(chǎn)調(diào)控缺少一種階段性目標以及在此基礎上的共識和理解，容易形成官方目標與百姓期望的錯位。

　　其次，采取限購限貸限價等行政措施雖然有效遏制了房價的上漲但是同時干預了市場供求力量的較量，價格信號業(yè)已失真，房價走勢無法反映真實的市場需求，導致房地產(chǎn)市場的冷暖太過依賴于行政之手，客觀上對市場機制造成了破壞，因此只能是短期的措施，不能長期持續(xù)。

　　雖然為了防止房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)的強烈報復性反彈，短期內(nèi)政府的本輪行政調(diào)控一定要堅持。但是房價漲跌決不能作為樓市調(diào)控成功與否的首選目標，更不能作為樓市調(diào)控成功與否的唯一衡量標準，為了房地產(chǎn)市場長期健康的可持續(xù)發(fā)展，更加需要的是建立一個長效的、完善的房地產(chǎn)機制，建立完善符合國情的住房體制機制和政策體系。

　　首先，逐步建立完善的市場化住房體制，回歸市場在資源配置中的基礎地位，建立一個相對穩(wěn)定的住宅消費結構。我國正處于快速的城市化進程階段，促使大量人口進入城市從而帶來大量的購房需求，所以房地產(chǎn)市場的中長期趨勢仍是需求遠遠大于供應。單純依靠市場自發(fā)調(diào)節(jié)，不可能解決好廣大居民、特別是中低收入者居民的住房問題。只有政府介入，通過實行住房商品化和住房社會保障合理結合的住房分類供應政策，由政府主導建設和供應中低收入者(或中間偏下收入者和低收入者)所需的保障房，才能從根本上解決好住房問題。與此同時對于一定數(shù)量的買不起商品房，又不符合保障條件的人群需要建立起合理、理性的住房消費理念，通過租賃住房解決，那么當前房地產(chǎn)市場面臨的資源與價格矛盾會大大緩解。

　　其次，逐步完善抑制投機投資性需求的政策和增加普通商品房供應來調(diào)節(jié)供求關系。一方面用經(jīng)濟性限購代替行政性限購，即用金融、稅費手段調(diào)節(jié)市場的購買行為，抑制投機投資性需求，比如對剛性需求購房者和合理的改善性購房者給予更大幅度的優(yōu)惠和鼓勵，包括稅費的減免、房貸利率的優(yōu)惠等，以推動剛性需求和改善型購房需求來促進房地產(chǎn)銷量，更好地滿足老百姓的住房需求。另一方面地方政府適度讓利，通過切實降低土地價格，降低房地產(chǎn)企業(yè)高企的稅費，同時給予開發(fā)滿足“剛需”的普通商品房的開發(fā)企業(yè)以一定的政策優(yōu)惠，來降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本，從而促進普通商品房的供應。通過抑制投機投資需求和促進供應兩輪驅(qū)動，在房價合理回歸的同時促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　最后，加強金融監(jiān)管，建立房地產(chǎn)多元化融資機制。政府應建立起多元化、全方位的金融監(jiān)管體系，加大對房地產(chǎn)金融的監(jiān)控力度;同時鼓勵房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新，積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，有效引導資金更多的向保障房和普通商品房開發(fā)領域流動;再則扶持中小型實體經(jīng)濟企業(yè)，培育更多的投資渠道來吸引民間資金，淡化樓市對民間資本的吸引力。

　　總而言之，房地產(chǎn)業(yè)仍是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，是一個特殊行業(yè)，有其自身發(fā)展規(guī)律。只有熟悉其特性，深刻認識其與國民經(jīng)濟的關系，重視其保障屬性，建立健全起一個以市場為基礎的長效調(diào)控機制，才能使整個房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康和穩(wěn)定的發(fā)展。