物業(yè)管理基礎知識(2)
物業(yè)管理基礎知識
物業(yè)管理基礎知識二：
14、居住物業(yè)報修和維修有哪些規(guī)定?
答：物業(yè)報修和維修的權利義務應在物業(yè)管理服務合同中予以約定。合同沒有約定或約定不明確的，按下列規(guī)定執(zhí)行：
(1)接受委托的物業(yè)管理企業(yè)，應向業(yè)主和使用人公布報修點和報修時間。業(yè)主和使用人可用電話報修，也可直接到報修點報修。
(2)業(yè)主、使用人報修項目分為急修項目和一般項目。物業(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的，應在24小時內修理;接到一般項目報修的，應在72小時內修理。物業(yè)管理企業(yè)未按時維修造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。
1)急修項目分為：
A、物業(yè)共用部位、共用設備、公共設施損壞發(fā)生危險;
B、因室內線路故障而引起停電和漏電;
C、因水泵故障和進水表內的水管爆裂造成停水和龍頭嚴重漏水;
D、水落管、落水管堵塞和水盤等設備漏水;
E、電梯故障，不能正常行駛;
F、樓地板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞;
G、其他屬于危險性急修項目。
2)一般項目分為：
A、各類鋼、木們窗損壞;
B、水衛(wèi)設備零件損壞;
C、屋面滲漏水;
D、其他屬于小修養(yǎng)護和便民服務范圍的項目。
(3)業(yè)主自用部位的原有自用設備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報修，也可以向其他維修單位報修。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。
(4)急修以及維修項目在兩工以下的維修費用，由報修人認可簽字后，按規(guī)定列支;除此以外，共用部位、共用設備維修在兩工以上且維修費用在500元以上的，需經業(yè)主小組認可后予以維修，費用按規(guī)定列支。
(5)物業(yè)維修項目實行質量保修制度，保修期一般為三個月。修理項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。因修理質量引起的返修不得再收費。
15、業(yè)主、使用人在使用物業(yè)時哪些屬法律禁止的行為?違者將承擔什么責任?
答：業(yè)主使用人在物業(yè)使用中禁止下列行為：
(1)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;
(2)占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備;
(3)在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;
(4)侵占綠地、毀壞綠化;
(5)亂設攤、亂設集貿市場;
(6)亂倒垃圾、雜物;
(7)在建筑屋、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(8)排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;
(9)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
違反上述(1)、(2)、(3)禁止行為，由區(qū)、縣房產管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。
違反上述規(guī)定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行為，由有關行政管理部門按照各自的職責和相關的法律、法規(guī)處罰。
對上述禁止行為，上海市房屋土地管理局作了進一步具體應用的解釋：
(1)在底層天井圍墻破墻開門屬損壞住宅共用部位的行為;
(2)上述第(8)項所禁止的行為，是指環(huán)保法規(guī)定禁止排放的有毒、有害物質和發(fā)出的噪聲。
(3)在物業(yè)管理區(qū)域內，晚間(22點至清晨7點)不得進行有噪音的房屋施工。
16、改變住宅使用性質有什么規(guī)定?
答：住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)、縣地產管理部門審批。
物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。
違反上述第一款規(guī)定，由區(qū)、縣房地產管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。
違反上述第二款規(guī)定，由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
17、占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，有什么規(guī)定?
答：任何單位和個人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。
除執(zhí)行任務的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機動車在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放極其收費的規(guī)定，由業(yè)主委員會決定。車輛停放收費標準按所在地的區(qū)、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應當納入物業(yè)維修基金，用于公共設施的維修、更新。
違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產管理部門責令其期限改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。
18、利用物業(yè)設置廣告等經營性設施，有什么規(guī)定?
答：利用物業(yè)設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續(xù);經批準的，應當與業(yè)主委員會簽定協議，并支付設置費用。
按照前款規(guī)定收取的經營性設施設置費用應當納入物業(yè)維修基金。
利用物業(yè)設置的公益性設施，按照市人民政府的有關規(guī)定執(zhí)行。
違反上述第一條規(guī)定，由區(qū)、縣房地產管理部門責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。
19、物業(yè)管理企業(yè)應當如何對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督?
答：物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督，如發(fā)現有違反法律禁止的行為，應當勸阻制止，并督促改正;對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。
物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)、縣房地產管理部門責令其改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。
20、物業(yè)管理企業(yè)應當如何履行自己的職責?
答：物業(yè)管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：
(1)按照國家和本市規(guī)定的技術標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施管理服務;
(2)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;
(3)經常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設施進行養(yǎng)護;
(4)發(fā)現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修;
(5)接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理;
(6)做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊;
(7)每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核;
(8)定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;
(9)發(fā)現違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政機關報告;
(10)按照物業(yè)管理服務合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務事項。
除上述規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應當配合居民委員會會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的有關工作。
物業(yè)管理企業(yè)違反上述規(guī)定，由市房地局或者區(qū)、縣房地產管理部門責令其限期改正，可以并處一千元以上三萬元以下的罰款。
21、物業(yè)維修基金如何設立和使用?
答：公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時應當設立物業(yè)維修基金。
新建高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅出售時，可以設立物業(yè)維修基金。
物業(yè)維修基金設立的具體標準和辦法由市人民政府規(guī)定。目前按市物價局、市房地局聯合規(guī)定：內銷商品住宅出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的3%，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋修繕基金。購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2%，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋修繕基金。開發(fā)單位自用或出租的房屋，也應同時繳納上述兩項費用。成本價即當時房改年度出售的公有住房的成本價，如1996年度的成本價為1198元。
住宅出售單位應當將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機構，設立專門帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計取利息。住宅出售單位不按上款規(guī)定，由市或區(qū)、縣房地產管理部門責令其限期改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。
物業(yè)維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。
業(yè)主委員會應當定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
22、物業(yè)維修、更新費用的承擔有什么規(guī)定?
答：物業(yè)維修、更新費用根據不同的維修、更新內容或責任按下列規(guī)定承擔：
(1)住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔;
(2)住宅共用部位和共同設備的維修、更新費用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔;依照《上海市居住物業(yè)管理條例》設立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支;
(3)公共設施的維修、更新費用，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積的比例共同承擔;依照《上海市居住物業(yè)管理條例》設立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支;
住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
物業(yè)出現嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，區(qū)、縣房地產管理部門應當督促限期維修。
物業(yè)維修基金不足時，業(yè)主應當按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。已售公有住宅的公共設施維修、更新費用，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。
23、住宅的共有部位、共有設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應如何配合?
答：住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
24、物業(yè)管理服務具體事項包括哪些?
答：各項物業(yè)管理服務包括的具體內容是：
(1)房屋設備運行服務是指電梯、水泵、電視監(jiān)控系統(tǒng)、有線對講系統(tǒng)、電視接受系統(tǒng)、避雷、消防、污水處理系統(tǒng)等設備的運行服務。物業(yè)管理企業(yè)應按照合同約定的服務內容、方式、時間和要求進行服務，定期對房屋設備進行保養(yǎng)，保證設備的完好和正常運行。電梯維修保養(yǎng)時，應保證每幢房屋有一臺電梯正常運行。
(2)保潔服務是指為保持物業(yè)管理區(qū)域內房屋共用部位和公共場、綠地的整潔而進行的管理服務。一般包括樓道、走道、門廳、屋頂、天臺等部位的定時清掃，內墻壁的除塵，公共門窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務。合同中的保潔服務應根據不同物業(yè)的保潔要求，明確保潔內容、要求及收費標準。
(3)保安服務是指為維護物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序而進行的防范性巡視、值班。物業(yè)管理服務合同中的保安服務應根據不同物業(yè)的保安要求，明確保安的內容及收費標準。
(4)物業(yè)維修、更新費用的帳務管理，是指本物業(yè)管理區(qū)域內所涉及的物業(yè)維修、更新費用按幢立帳、按戶核算的帳務管理。
(5)物業(yè)檔案資料的保管，是指物業(yè)管理區(qū)域內各類物業(yè)、設施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊)，物業(yè)分戶產權清冊，租賃清冊，業(yè)主、使用人情況表，共用設備、公共設施運行、保養(yǎng)、維修記錄，帳務等資料的保管。
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