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房地產(chǎn)數(shù)學(xué)模型論文(2)

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房地產(chǎn)數(shù)學(xué)模型論文

  房地產(chǎn)數(shù)學(xué)模型論文篇2

  淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險評價模型

  摘 要:本文根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險評價的相關(guān)理論,結(jié)國內(nèi)外學(xué)者在此方面的研究資料,對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險評價的方法進(jìn)行研究。文章結(jié)合層次、灰色、模糊等三中評價方法定量的項(xiàng)目的投資風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和評價。為房地產(chǎn)企業(yè)投資決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)理論的支持。

  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目;投資分析;風(fēng)險分析評價

  一、引言

  近幾年來,我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。國內(nèi)外各類資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力也不斷增強(qiáng)。隨著近幾年來我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,人們也醒地認(rèn)識到,中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問題。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,國家近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。自2010年起,為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭,國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。為了繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果,逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,2011年國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(即國8條)。2013年國務(wù)院部署房地產(chǎn)調(diào)控五大措施(即新五條),對此大家對"十二・五"時期中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢尤為關(guān)心。同時也加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的不確定性和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險性。

  在此背景下,房地產(chǎn)投資企業(yè)更應(yīng)該對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資可行性和正確性,做出更加準(zhǔn)確的認(rèn)識和決策。本文對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資風(fēng)險分析,針對該項(xiàng)目的實(shí)際情況,用現(xiàn)實(shí)的、客觀的數(shù)據(jù)來驗(yàn)證所評估的項(xiàng)目,充分分析、評估,最終確定該項(xiàng)目是否可行。通過對該項(xiàng)目的投資風(fēng)險分析,運(yùn)用投資策劃和項(xiàng)目管理的基本理論和方法,為項(xiàng)目的選擇和立項(xiàng)提供了理論依據(jù),對提高項(xiàng)目分析的科學(xué)性和準(zhǔn)確性具有實(shí)踐指導(dǎo)意義和可操作性。以期提高房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險評價的重視程度。

  二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險評價指標(biāo)的確定

  結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的研究情況,本文按照房地產(chǎn)的壽命周期,將房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素劃分為4大類,分別為你投資前期階段、開發(fā)建設(shè)階段、經(jīng)營階段和管理里階段,詳細(xì)因素見圖1。

  圖1 青島市天一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險因素圖

  三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險評價模型

  根據(jù)上文項(xiàng)目投資風(fēng)險因素的評價指標(biāo),作為運(yùn)用層次、灰色、模糊相結(jié)合的綜合評價方法,對投資青島天一房地產(chǎn)項(xiàng)目時,可能的風(fēng)險進(jìn)行實(shí)例的研究分析。

  1、AHP計算各層次權(quán)重

  根據(jù)圖1-1所示房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)模型和具體的風(fēng)險因素的特性,綜合專家的咨詢意見,本文對各個風(fēng)險因素采用層次分析方法,在各層元素中進(jìn)行兩兩因素的比較,構(gòu)建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對重要性,通過取1,2,…,9以及他們的倒數(shù)作為標(biāo)度,求出各個風(fēng)險因素的權(quán)重值。

  通過計算我們可以得到一級指標(biāo)的權(quán)重為A=(B1,B2,B3,B4)=(0.25,0.25,0.25,0.25),而二級指標(biāo)的權(quán)重為B1=(0.526,0.273,0.124,0.077);B2=(0.370,0.345,0.185,0.100);B3=(0.623,0.239,0.137);B4=(0.413,0.209,0.194,0.104,0.080)

  2、確定評價值矩陣及評價等級

  通過對上文風(fēng)險評價方法的分析,結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險指標(biāo)體系,本文將各影響因素的可能風(fēng)險程度劃分為4個等級:高風(fēng)險(V1)、較高風(fēng)險(V2)、較低風(fēng)險(V3)、低風(fēng)險(V4)。按4分制打分,故確定評價等級集合為V={4,3,2,1}。本文通過收集專家對影響因素風(fēng)險等級的評定得出以下數(shù)據(jù)(見表1)。

  表1影響因素風(fēng)險等級的評定

  3、確定評價灰類

  根據(jù)上述的評價等級,我們確定相應(yīng)的灰數(shù)及白化權(quán)函數(shù)可分為如下四類:

  第一類:"高風(fēng)險",設(shè)定灰數(shù)為∈[4,∞) ,其白化權(quán)函數(shù)記為f1 (圖3-1);第二類: "較高風(fēng)險",設(shè)定灰數(shù)為∈[0,3.6] ,其白化權(quán)函數(shù)記為 f2(圖3-2);第三類: "較低風(fēng)險",設(shè)定灰數(shù)為∈[0,2.4] ,其白化權(quán)函數(shù)記為f3 (圖3-3);第四類: "低風(fēng)險",設(shè)定灰數(shù)為∈[0,1.2] ,其白化權(quán)函數(shù)記為f4 (圖3-4)

  由nij=fr(dij)可以計算出評價矩陣的灰色統(tǒng)計數(shù)nij ;其中dij 為第j個專家對于第i個風(fēng)險因素的評價值。

  4、模糊評價計算項(xiàng)目風(fēng)險狀況

  根據(jù) rij=nij /ni可以計算出灰色評估權(quán)值,得到模糊評價矩陣R為:

  通過以上計算,我們可以計算出投資風(fēng)險影響因素的權(quán)重和其模糊評價矩陣,則下步就可以逐級進(jìn)行模糊運(yùn)算。以此得出天一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的總體評估結(jié)果。

  首先,根據(jù)Bi與Ri經(jīng)過模糊運(yùn)算,得出風(fēng)險影響因素Bi的評價模型Ti為:

  Ti=Bi*Ri

  可知天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險評價為:

  T3=(0.18,0.23,0.31,0.28);T4=(0.23,0.30,0.31,0.16)

  由此可以計算出整個項(xiàng)目的投資風(fēng)險評價結(jié)果:

  Z=V*T=V*(T1,T2,T3,T4)=2.496

  按照房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的等級可知,青島天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的額投資風(fēng)險介于較高風(fēng)險與較低風(fēng)險之間,其風(fēng)險處于一般風(fēng)險水平。

  四、結(jié)束語

  在我國對于項(xiàng)目投資風(fēng)險的研究較多,同時考慮從到房地產(chǎn)項(xiàng)目具體事實(shí)情況的差異性,因此投資風(fēng)險評價因素并不完全一致。對此本文的評價指標(biāo)體系,僅僅是結(jié)合天一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計的。對于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目可以對評價指標(biāo)體系,做部分細(xì)微的調(diào)整。

  本文將層次分析法、灰色評價、模糊綜合評價方法三種方法相結(jié)合,運(yùn)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險評價中,定性和定量的對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的程度進(jìn)行評價,可以處理同時具有灰色性和模糊性的綜合評價問題,使房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價更加客觀可信,并論證了該方法,在理論和實(shí)際應(yīng)用上更具科學(xué)性和優(yōu)越性,為投資決策的提出提供理論支持。但同時,本文雖然結(jié)合天一房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險因素做了較為全面的分析研究,但是對于今后房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險評價來說,如何更加準(zhǔn)確的對項(xiàng)目的投資風(fēng)險進(jìn)行測定,仍有待進(jìn)一步的研究。

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